¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?

A la hora de suscribir una hipoteca puede que nos surjan muchas dudas y gastos inesperados que no sabemos si debemos asumir. En el caso de que se trate de una hipoteca antigua, es habitual que cuenten con elementos extra asociados al préstamo que podrían ser reclamados.

Si no tienes claro si en tu caso es reclamable alguna cantidad, te contamos todos los detalles que necesitas conocer para decidirte por solicitar su devolución. Desde el tiempo máximo de reclamación hasta los documentos que necesitarás para hacerlo y cuáles son dichos gastos que no deberías haber pagado.

Se pueden reclamar los gastos hipotecarios aquellas personas con una hipoteca anterior a junio de 2019, independientemente del año en el que se suscribiera. La jurisprudencia suele respaldar a los consumidores, por lo que la mayoría de las demandas suelen dar como resultado un acuerdo extrajudicial. En el caso de que esto no ocurra, los bancos suelen ser obligados a reembolsar el dinero al cliente, independientemente de que su hipoteca cuente con veinte o más años de antigüedad.

¿Qué gastos se pueden reclamar de las hipotecas antiguas?

Pero ¿qué gastos puedo reclamar? Existen facturas específicas de las que se puede reclamar la devolución. En concreto, hay 6 gastos que se encuentran inequívocamente entre los que deberían devolverte.

• Gastos de gestoría: estos son todos los relacionados con cualquier trámite administrativo que se tenga que realizar para la formalización de la hipoteca, ya sea la redacción de la documentación, la gestión de pagos o la tramitación de escrituras.
• Gastos de registro: estos gastos se corresponden con las tarifas establecidas por el Registro de la Propiedad para inscribir hipotecas y garantizar su validez legal. Son gastos necesarios para que se puedan ejercer los derechos y obligaciones correspondientes a cualquier préstamo hipotecario.
• Gastos de notaría: estos son los honorarios del notario que interviene en la formalización del contrato. Aquí se incluyen la redacción y firma de la escritura público, además de su asesoría.
• Gastos de tasación: estos son los gastos de valoración del inmueble, la cual realiza un profesional. Este paso es necesario para conocer el valor del bien y, por tanto, establecer las condiciones de la hipoteca.
• Comisión de apertura: la entidad bancaria suele cobrar este cargo por los servicios prestados en la formalización de la hipoteca. En este punto se incluyen los gastos administrativos, de estudio y de apertura de expediente, por lo que deberá considerarse abusiva para poder ser reclamada.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: la fecha y las circunstancias son vitales para saber si podrás reclamar este impuesto, que sí se devolverá en ciertos casos.

Requisitos y plazos para reclamar los gastos de hipoteca

Los gastos hipotecarios se pueden reclamar dependiendo de varios factores legales que también se aprecian en las diferentes resoluciones del Tribunal Supremo. Entre ellas, destacan la nulidad de las cláusulas abusivas, que no prescribe, y la reclamación de cantidades, que cuenta con un plazo máximo de 5 años que comienzan desde que se declara la nulidad de la cláusula abusiva.

Para entenderlo mejor, si el Tribunal Supremo declara abusiva una cláusula de tu hipoteca, contarás con 5 años para reclamar los gastos. Estos 5 años comenzarán a contar desde el día en el que se declara nula la cláusula. Sin embargo, no hay un margen de tiempo para poder declarar como nula dicha cláusula.

Por tanto, el plazo con el que cuentas depende del tipo de acción que vayas en realizar. En el caso de que quieras que alguna de las cláusulas de tu contrato se declare nula podrás hacerlo sin prescripción de tiempo, mientras que si buscas la devolución de cantidades tendrás que ver cuál es la fecha en la que se declaró la nulidad de la cláusula correspondiente.

Cabe destacar que las cantidades se pueden reclamar aunque se haya liquidado el préstamo hipotecario. Incluso si la persona que suscribió la hipoteca ha fallecido, sus herederos podrán solicita la devolución al banco.

Documentos necesarios para reclamar los gastos de una hipoteca antigua

Si tras analizar la situación crees tienes gastos hipotecarios reclamables por haber sufrido cláusulas abusivas, tendrás que contar con varios documentos que se te solicitarán en el momento de pedir la devolución de las cantidades.

• Escritura del préstamo hipotecario: detalla las condiciones del préstamo y sus gastos asociados, por lo que es indispensable presentarla.
• Factura del notario: deberán incluirse todas las facturas del notario que correspondan a la firma del préstamo.
• Factura del Registro de la Propiedad: las facturas correspondientes al Registro de la Propiedad, donde se registró la escritura de la hipoteca, son necesarias para considerar si los costes fueron abusivos.
• Factura de la tasación del inmueble: como parte del proceso es necesario tasar el inmueble, para lo que se generan varias facturas que se deberán recopilar.
• Factura de la gestoría: otro punto importante es cualquier factura de la gestoría que haya intervenido en la tramitación de la hipoteca.
• Copia del DNI/NIE o pasaporte de los titulares de la hipoteca: la fotocopia del DNI, NIE o pasaporte es necesaria para respaldar la reclamación de los gastos y comprobar que la hipoteca se encuentra a tu nombre.

Cómo conseguir las facturas de los gastos hipotecarios

Al ponerte manos a la obra puede que te preguntes dónde puedes conseguir la información que necesitas. Lo más habitual es que esta se encuentre en la propia escritura de la hipoteca, donde se suelen adjuntar las facturas de todos los gastos.

En aquellos casos en los que se te complique conseguir los documentos necesarios para presentar la reclamación, ya sea por la antigüedad de la hipoteca o por cualquier otro problema, existen otras formas de hacerse con toda la documentación. En primer lugar, podrás hacerlo a través de la gestoría que tramitó la hipoteca. Esta debería contar con una como de todos los documentos, así como el justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca.

Por otro lado, también puedes acudir a los lugares correspondientes para hacerte con toda la documentación requerida. Mientras que la escritura se conseguirá en la notaría donde se formalizó, el Registro de la Propiedad, la tasación del inmueble y el resto de datos también se obtendrán en cada uno de los lugares correspondientes.

¿Es posible la reclamación de gastos hipotecarios sin facturas? La respuesta es sí, ya que es común que, con el paso de los años desde la firma de la hipoteca, no se conserve toda la documentación necesaria. En términos generales, no es un requisito obligatorio disponer de estos documentos, y es posible que algunas notarías o gestorías no los guarden después de cinco años o incluso hayan cesado su actividad, aunque facilita el proceso el contar con las facturas. Si no tienes las facturas, puedes intentarlo con la escritura y los movimientos bancarios. Sin embargo, lo mejor es recuperar las facturas originales para evitar problemas.

Cómo reclamar los gastos de una hipoteca antigua

Sin embargo, no solo es importante recabar toda la información necesaria, sino que también se deberán seguir todos los pasos posteriores para incrementar las posibilidades de éxito de la solicitud.

1. Recopila tu documentación y reúne todos los documentos relacionados con la hipoteca. Entre estos tendrás que incluir el contrato, facturas y escrituras.
2. Consulta con un abogado especializado, ya que este te podrá asesorar tras evaluar tu caso. También es importante determinar previamente si la solicitud es viable. Desde García Vaquero Abogados somos especialistas en este tipo de reclamaciones, por lo que puedes contactar con nosotros.
3. Presenta una reclamación formal. Para ello, tu abogado te guiará y enviará una carta donde se detallen todos los gastos que puedes recuperar.
4. Negociación, momento en el que tu abogado te puede representar. En el caso de que el banco acepte la devolución, se firmará un acuerdo extrajudicial tras el que se te devolverán las cantidades.
5. Acciones legales en el caso de no llegar a un acuerdo previo, momento en el que se tomarán acciones legales. Será tu abogado el que estudie la viabilidad de la reclamación y, en caso de que sea necesario, hará que esta llegue a los tribunales.

¿Qué cantidad de dinero se puede recuperar?

En general, las organizaciones de consumidores consideran que se suelen recuperar unos 1.500 euros de media. Lo habitual es que las cantidades oscilen entre los 500 y los 2.000 euros, aunque esta es una estimación bastante variable. Existen diferentes factores que determinarán este cálculo, por lo que es complicado conocer la cantidad de dinero que vas a recuperar al variar esta según el caso.

¿Qué hacer si el banco se niega a devolver los gastos hipotecarios?

Cada vez son más los bancos que deciden aceptar las reclamaciones de sus consumidores, ya que lo habitual es que las resoluciones judiciales favorezcan al cliente. Sin embargo, aunque entidades como BBVA, CaixaBank, Banco Santander, Banco Sabadell o Unicaja ya han realizado devoluciones, puede que en tu caso rechacen inicialmente la solicitud.

Si esta se ha convertido en tu situación, cuentas con varias opciones para tomar medidas al respecto. En determinadas circunstancias, puede que tengas que seguir 3 pasos concretos para lograr recuperar tu dinero:

• En primer lugar, es fundamental consultar con un abogado que determine las posibles acciones legales a tomar y la viabilidad de tu reclamación.
• Reclamar ante el Banco de España es una buena opción para que este revise la actuación del banco.
• En el caso de que las vías amistosas no surtan efecto, la última opción es acudir a los tribunales para solicitar la devolución de los gastos correspondientes.