¿Cómo rescindir un contrato de alquiler de un local comercial por parte del arrendador?
La rescisión de un contrato de alquiler de un local comercial es una cuestión compleja con muchos matices legales, especialmente cuando la iniciativa de dar por terminado el acuerdo proviene del propietario. A diferencia de los contratos de alquiler de vivienda, los alquileres comerciales suelen tener características y derechos específicos, permitiendo al arrendador ciertas facultades para terminar el acuerdo bajo circunstancias concretas. Esto es fundamental para proteger tanto los derechos del propietario como los del arrendatario.
Por eso, este análisis busca ayudar a los propietarios a entender sus derechos y obligaciones, facilitando la gestión de las propiedades comerciales. Aun así, siempre es esencial contar con un asesoramiento personalizado de un bufete de abogados especializados en arrendamientos.
¿Cuándo un propietario puede rescindir el contrato de alquiler de un local?
La rescisión anticipada de un contrato de alquiler de local comercial solo es válida si existen razones específicas estipuladas en el contrato o contempladas en la normativa vigente:
Falta de pago
La falta de pago es una de las causas más comunes para la rescisión de contratos de alquiler. Cuando el inquilino acumula varias mensualidades o facturas de suministros impagadas, el propietario puede solicitar la resolución del contrato por incumplimiento grave de las obligaciones pactadas. Normalmente, se exige un número de impagos consecutivos para proceder a la rescisión y es posible que se deba notificar formalmente al inquilino para que salde su deuda antes de iniciar las acciones legales pertinentes.
Subarriendo
Alquilar a terceros un local comercial, sin el consentimiento expreso del propietario, es otra causa que permite la rescisión del contrato. Esta cláusula suele estar especificada en el contrato de alquiler, ya que el propietario tiene el derecho de controlar quién ocupa el espacio.
Actividades no permitidas en el local
Los contratos de alquiler de locales comerciales suelen (y deben) incluir una descripción detallada de las actividades permitidas en el establecimiento. Si el arrendatario utiliza el local para fines distintos o realiza actividades no autorizadas (por ejemplo, actividades ilegales), el propietario puede exigir la rescisión.
Cambio de actividad
En algunos casos, un cambio de actividad no autorizado puede justificar la rescisión anticipada del contrato. Esto sucede cuando el inquilino modifica el uso del local para realizar una actividad comercial diferente a la estipulada en el contrato sin la aprobación del propietario porque puede afectar en temas como seguros, permisos municipales y relaciones con la comunidad.
¿Se puede rescindir el contrato ante una oferta de alquiler más alta?
Cuando surge una oferta de alquiler más alta, el propietario podría sentirse tentado a rescindir el contrato actual para firmar uno nuevo más beneficioso. No obstante, si el contrato de alquiler está en vigor y no se ha llegado a su fecha de vencimiento el propietario no podrá rescindir el contrato de alquiler, aunque tenga una oferta económica mayor.
En algunos contratos, se pueden incluir cláusulas de salida (con indemnizaciones) o revisión de precios en casos justificados, pero esto debe negociarse con el inquilino de forma anticipada respetando sus derechos, pudiendo ofrecer una indemnización para que deje el local antes de la finalización del contrato de alquiler del local comercial.
¿Cuándo se debe indemnizar al inquilino?
La obligación de indemnizar al inquilino dependerá de las circunstancias de la rescisión y de los términos del contrato.
En general, si la rescisión se debe a un incumplimiento del inquilino, (falta de pago, subarriendo no autorizado, etc.) no hay que indemnizarle. También se puede dar el caso de pactar una resolución amistosa.
Sin embargo, cuando la rescisión no esté directamente relacionada con un incumplimiento y el contrato prevea indemnización, el propietario podría estar obligado a compensar al arrendatario.
¿En qué casos puedo no renovar el contrato de alquiler unilateralmente?
En el alquiler de un local comercial, prevalece lo estipulado en el contrato. Por lo tanto, salvo que se haya acordado lo contrario, el propietario no estará obligado a renovar el contrato, siempre y cuando notifique un preaviso de no renovación del contrato del alquiler del local al inquilino con la antelación suficiente que recoja el contrato.
A diferencia del alquiler de viviendas, en el arrendamiento de locales comerciales la ley no establece una duración mínima ni obliga a realizar prórrogas, por lo que se aplicará lo que esté estipulado, es por ello importante establecer un plazo en el contrato, ya que, en caso contrario, se aplicará de forma supletoria el Código Civil, concretamente su artículo 1581, por lo que el arrendamiento se ajustará a la periodicidad del pago de la renta: si es anual, se entenderá celebrado por años; si es mensual, por meses; y si es diario, por días.
Cuando se alcanza el plazo de vencimiento establecido en el contrato, el arrendamiento se extingue automáticamente sin necesidad de previo aviso. Sin embargo, si el arrendatario continúa utilizando el inmueble durante 15 días con el consentimiento del arrendador, entra en vigor la tácita reconducción según el Código Civil. Esto significa que el arrendatario puede mantener el arrendamiento por un año, un mes o un día adicional, dependiendo del plazo inicialmente pactado, conforme al artículo 1.566.
A pesar de ello, el arrendador tiene la opción de iniciar un procedimiento de desahucio contra el arrendatario al vencimiento del contrato, sin necesidad de requerimiento previo, tal como lo establece el artículo 1569.1ª del Código Civil.
